自宅マンションの貸出

海外赴任をするときに、住居が賃貸ではなく、自己所有している場合は、どうするかという問題があると思います。
方法としては、

  • 売却して赴任する、
  • 自分が単身赴任して家族を住まわせておく、
  • 賃貸に出さずに、空き家にしておき、不動産会社か知り合い、親戚に家の管理を任せる、
  • 賃貸に出す
  • 海外赴任時にマンションを賃貸に出したので、その注意事項を書いておきます。

    自分のケース

    将来、海外赴任をする可能性のある人は、リスクを背負って家を購入せずに、賃貸生活のほうが良いかもしれません。
    理由は、想像以上に、自己所有している家をどうにかするのは、売るのにも貸すのにも時間がかかってしまいます。
    時間が短ければ、売却するときは買い叩かれますし、貸す場合は、値段を下げないと借り手が見つからない可能性もあります。
    今回は、私の場合は、知り合いの社長が経営する法人の社宅として使っていただけることになり、法人に貸すという一番理想的な形を取ることができました。
    自分で借り手を見つけて、管理会社として不動産屋を間に入れました。自宅は、分譲マンションなので、管理組合等や駐車場のペーパーワーク系は、全部不動産屋におまかせしています。家主の義務は海外にいると果たせないためです。月の家賃の数%が手間賃として取られます。

    家賃収入

    家賃収入には海外に住んでたとしても、所有不動産が日本にある限り課税されてしまい、日本政府に税金を納めることになります。
    法人に貸し出した場合は、源泉徴収として、20%と復興税が差し引かれてしまいます。あと、不動産屋には、家賃の徴収の代理もお願いしているので、
    法人税が差し引かれた状態の家賃から、彼らの管理費と振込手数料等が差し引かれた状態で、日本の銀行口座に振り込まれます。

    自宅を、個人に貸し出した場合は、源泉徴収されずに、おそらく後追いで、申告して税金を納める必要があると思います。

    税務申告作業

    大事なのは、不動産収入で源泉徴収された税金は、確定申告をすれば、日本で自宅不動産の賃貸所得以外がない限り、かなりの税金が払い戻されるはずです。
    不動産賃貸として、経費として認めてもらっているのは、

  • 分譲マンションなので、管理組合に支払う管理費
  • 不動産会社への管理委託費
  • 住宅ローンの金利分
  • 減価償却費
  • 火災保険料
  • その他、室内の修繕等(エアコンを修理したとか、設置したとか)も認められるかと思います。私は、住んでいた状態を家具やエアコン家電製品を置いたまま貸したので、そのような特別なことはやっていません。
    私の場合、会社が外部に、日本の税務処理をやってくれる代理人をつけてくれているので、その人に、上の税務申告処理を代理で行ってもらっていますが、
    書類は、自分で揃える必要があります。
    書類としては、

  • 振込帳票(不動産屋が準備してくれます。)
  • 分譲マンションなので、管理組合に支払う管理費の証明(銀行預金通帳で代用)
  • 損害保険会社からの領収書
  • 住宅ローンの金利の証明(銀行からの定期的に送ってくる住宅ローンのお知らせ書類で代用)
  • 減価償却費の計算書類は、マンションを購入したときの売買契約書を代わりにしています。
  • 海外でこの書類を揃えるには、方法は2つあると思います。
    日本の自宅宛の郵便を、海外の今いる家に転送する仕組みを構築するか、
    親等信頼できる人に、日本の自宅あての郵便を転送できるようにしておくかのどちらかだと思います。
    私は、自分でやることを選択して、日本の自宅宛に届く荷物が海外の自宅に転送される仕組みを構築しました。
    これは、赴任前に必ずやる必要があると思います。
    ググれば、たくさんそのような転送サービスをやってくださる会社を見つけることができると思います。
    私も、その転送会社を利用して、日本の自宅あてに届く郵便は、すべてその転送会社に届くようにして、
    その転送会社の方から、海外の自宅に転送してもらっています。
    また、銀行の通帳は、ネットバングを使えば、その画面をキャプチャーするなり印刷するなりすれば、書類は準備できます。

    代理人が居なくても、日本に本帰国した後でも、まとめて何年分の税務申告はできるようなので、書類さえ集めて置けば、まとめてできると思います。

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